전세보증보험 가입 의무, 전세보증보험 대상 금액

원칙적으로 보증금이 단돈 1원이라도 있다면 그 금액의 전부임

제49조 (임대보증금에 대한 보증)

1) 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간 임대주택을 임대하는 경우 임대 보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다. <개정 2019. 4.23. 2020.8.18>

1. 민간건설임대주택

2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택

3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간 매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)

4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

모든 등록 임대주택의 경우 보증보험 가입 의무가 생겨났습니다.

2) 제 1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증 대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다.

3) 제2항에도 불구하고 다음 각호에 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. <개정 2019.4.23>

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1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)

2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위의 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류.가압류.가처분 등을 해소한 경우

3. 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

4. 그 밖에 제1호에서 제3호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

- 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정 방법은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제 2조제4호에 따른 감정평가업자가 같은 법 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법으로 한다.

 

감정평가 비용이 발생함. 사실상 감정평가 비용이 보증료보다 더 비싼데 감정평가를 2년마다 해야함.

정부에서 공시가격으로 대체할 수 있는 방법을 추진하고 있다고 함.

임차인이 전세권 설정을 원하지 않을 경우 전세권이 설정되지 않더라도 무방한것으로 보임.

만약 공시가로 감정평가를 대체할 수 있게 된다면

공시가 * 60%를 넘는 금액이 전세보증보험 가입 대상금액이 됨.

공시가 기준으로 변경되더라도 공시가 자체가 낮으므로 전세의 경우 보증보험을 가입해야함.

월세의 경우도 근저당권을 말소해야하므로 가입대상임. 하지만 월세는 보증금 자체가 낮으므로 보증보험료 부담은 낮음.

결국 월세로 전환해야함.