법인 임대 사업자 사업자 등록

1. 법인의 사업자등록 의무

법인의 사업자등록에 대해 설명하기 전에 앞서

개인이 주택임대업을 하는 경우를 먼저 살펴 보겠습니다.

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개인의 주택의 임대소득은

월세 임대소득은 1주택(고가주택), 2주택 이상인 경우

전세 임대소득은 3주택 이상인 경우에 발생합니다.

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예를 들어 2주택으로서 모두 전세로 임대를 놓고 있으면

별도로 사업자등록을 할 필요가 없습니다.

과세되는 소득이 없기 때문입니다.

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법인의 주택임대 소득은

월세의 경우 과세됩니다.

전세의 경우 과세되는 소득이 없습니다.

(주택이 아닌 상가의 전세보증금에 대해서는 과세가 됩니다.)

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즉, 부동산 법인으로서 주택을

월세로 임대한다면 사업자등록을 해야 합니다.

전세로 임대한다면 사업자등록할 필요가 없습니다.

과세되는 소득이 없기 때문입니다.

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하지만 임차인이 전세자금대출을 받기 위해서는

사업자등록상 업태/종목에 부동산업/주택임대업이 있어야 합니다.

그래서 과세되는 소득이 없더라도 사업자등록을 해야합니다.

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예전에는 본점의 사업자등록증 상에 임대물건의 등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서, 지점설치 이사회회의록 등을 첨부하여 사업자등록정정을 통하여 임대업을 추가하였습니다.

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최근에는 세무서에서 본점의 임대업을 추가해주지 않는 경우가 있습니다.

어디는 해주고, 어디는 안해주더라 하는 혼란스럽습니다.

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2. 사업자등록

사업자등록 원칙을 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 사업자등록의 유형

(1) 주택을 임대하는 경우

주택을 임대하는 경우의 사업자유형은 '면세' 사업자 입니다.

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(2) 주택을 매매하는 경우

- 전용면적 85㎡ 이하인 경우 '면세'사업자입니다.

- 전용면적 85㎡ 초과인 경우 건물분은 '과세', 토지분은 '면세' 사업자입니다.

* 과세라는 말을 일반과세자라고 표현합니다.

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(3) 주택 임대업과 매매업을 겸용하는 경우

면세사업과 과세사업을 겸용하는 경우에는 일반과세자입니다.

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2. 사업자등록방법

일반적으로 법인을 설립하면서 본점은 부동산매매업, 부동산컨설팅업 등으로 일반과세자로 사업자등록을 합니다. 그 후에 임대용 또는 매도용으로 매수한 아파트에 대해서는 어떻게 사업자등록을 하여야 할까요?

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(1) 매매업(임대가 없는)의 경우

해당 주택의 소재지에 사업자등록할 필요 없습니다.

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(2) 임대가 있는 경우

원칙 : 부동산 임대업 등의 사업장은 소재지별로 각각 사업자등록을 하여야 합니다. 민간임대주택법에 의하여 주택임대사업자로 등록을 한 경우 본점에서 임대업 사업자등록이 가능합니다.

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3. 등기부등본상의 지점설치 여부

등기상의 지점이란 인적/물적 시설을 의미하기 때문에 단순히 임대 부동산에 대해 등기부등록상의 지점을 설치할 필요는 없습니다. 서울 등 과밀억제권역 지역에서는 취득세 중과세 등의 문제가 발생하기에 더욱 지점을 설치할 이유가 없습니다.

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4. 세무서에서 지점설치 요구시

국세청 민원사무처리규정 제49조에 '내국법인의 국내지점으로서 등기부에 등재되어 있지 않은 지점 법인의 경우에는 자체적으로 지점설치를 했다는 이사회의사록 사본으로 갈음할 수 있다.' 라고 되어 있습니다.

즉, 등기부동본상의 지점설치가 필수는 아닙니다.

3. 사업자단위과세 제도

본점도 설립해서 사업자등록을 했고, 임대 부동산에 대해서 사업자등록을 했습니다. 그렇다면 부가세 신고, 세금계산서 발행 등을 각각 해야할까요? 이런 번거로움을 해소하기 위하여 사업자단위 과세제도를 두고 있습니다.

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1. 사업자단위 과세제도

두개 이상의 사업장을 가지고 있는 사업자는 사업자 단위로 등록할 수 있으며, 사업자등록, 세금계산서의 교부 등도 주된 사업장 1곳에서 하도록 하는 제도입니다. 즉, 이는 납세자의 편의를 위한 제도입니다.

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2. 세금계산서 등 발행 방법

사업자단위과세제도 적용시 세금게산서는 본점 사업자번호로 발급합니다.

단, 비고 란에는 지점 주소, 소재지, 상호를 기재합니다.

사업자등록증 앞면에는 본점의 내역이 기재되고,

뒷면에는 종된사업장이 기재됩니다.

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3. 사업자단위 과세제도 신청기간

신규사업자 - 등록증 수령일 이후 20일 이내

계속사업자 - 신규 과세기간 개시 20일 전(1월1일 / 7월1일 이전 20일전)

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2019 개정사항

총사업장이 1개면 언제든지 신청(1개->2개 될때 신청)

2개 초과이면 원친적으로 신규 과세기간 개시 20일 전

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4. 주의 사항

본점은 부동산매매업, 컨설팅업 등으로 '과세' 사업자입니다.

주택임대 사업자는 '면세'사업자인 경우,

사업자단위과세제도를 신청할 수 있을까요?

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사업자단위과세제도는 과세 사업자 + 과세 사업자의 세무 편의를 위해서 만들어진 제도입니다. 그렇기에 본점은 과세 사업자, 지점은 면세 사업자의 경우 사업자단위 과세제도를 신청할 수 없습니다.

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그렇기에 임대용 부동산의 사업자등록시 주택임대로 면세 사업자로 신청하지 않고, 주택임대도 하고, 다른 과세업도 하는 겸용 사업자로 만들어야 합니다. 겸용 사업자는 일반과세자로 판정하기 때문입니다.

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이 부분에서 원칙적으로 세무서에서 원칙적으로 판단하는 경우 사업자단위과세제도 신청이 반려될 수 있습니다.

4. 부동산법인의 세금계산서 등 발행의무

1. 주택의 임대시

전세 임대에 대해서는 과세되지 않는다고 앞에서 설명드렸고, 월세 임대의 경우 전자계산서를 발행해야할 의무가 있습니다. 현금영수증 발행도 전자계산서와 동일한 효력을 갖습니다. 그러나 개인에게 임대하는 경우 영수증(적격증빙 아님)해도 가능합니다. 임차인 중에 근로자인 경우 소득공제를 받기 위해서 현금영수증을 요청하는 경우도 있습니다. 이 경우 현금영수증이 필수는 아닙니다. 임대차계약서, 계좌이체내역 등으로 소득공제를 받을 수 있습니다.

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다만 법인이 임차인인 경우 전자계산서를 의무적으로 발행하여야 합니다.

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2. 주택의 매도시

구분	공급시 증빙종류	발급의무
국민주택	계산서	발급생략 가능 (요구시 발급)
국민주택규모 초과 주택	세금계산서	발급생략 가능 (요구시 발급)
일반건물(상가,오피스텔)	세금계산서	의무발급
토지	계산서	발급생략 가능 (요구시 발급)

해당 주택을 개인에게 양도하는 경우 발행하는 경우는 거의 없습니다만, 법인에게 매도하는 경우 위의 항목에 맞게 계산서 또는 전자계산서를 발행하여야 합니다.

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부동산법인의 임대 물건에 임대업 등록하는 방법에 대해서 살펴 보았습니다.

임대업 등록은 세무서에 방문하여서 신청할 수도 있지만

요즘은 홈택스로 많이 진행합니다.