부동산 법인의 불리한점 - 법인으로 국민주택규모 초과 주택 양도시 부가가치세 부담

법인의 불리한점 - 부가가치세 부담

납세자 입장에서 가장 확실한 방법 - 임대사업자 등록을 하고 의무임대기간을 준수하고 매도

임대사업자 등록이 되어있지 않더라도 국민주택규모 초과분에 대해 매도할때 건물분에 대해서 면제로 봐주는 사례를 살펴보면 주된 사업 자체가 "면세" 사업인 것으로 인정받아야 합니다. 즉, 주택매매업법인이 매매업을 영위할때 "면세"사업만을 주업으로 하고 있다. 는 사실을 입증해야 합니다. 주업이 면세사업인것을 과세당국에 인정 받는다면 면세 사업에 부수된 재화(주택)으로 보아 국민주택규모를 초과한다고 하여도 면세로 인정받을 수 있습니다.

주택임대사업자로 등록이 되어있지 않더라도 통상 4년~5년이상 주택임대사업에 사용하던 주택을 매도할 경우 면세사업 부수재화로 보아 VAT가 면세가 될 수 있습니다. 만약 1~2년내에 매도할 경우 매매사업자로 볼 여지도 있습니다.

매도기간은 일률적으로 정할 수 있는것이 아닙니다. 4년이 경과되어야 한다는것은 단기 임대사업등록의 경우 의무임대 기간이 4년이기 때문에 그 기간이 지나야 한다고 통상적으로 말하는 것이지요. 3년이 된다고 하더라도 사실상 그 기간동안 면세사업(주택임대업)만 하다가 양도했다면 조사관이 면세사업에 따른 부수재화의 공급으로 인정해 줄 수 있습니다. 2년이나 1년이더라도 조사관에 따라서 인정을 받을수도 있으나 납세자 입장에서는 사실관계를 입증하는 문제이므로 조사관과의 마찰 위험을 낮춰서 입증하는 방향으로 하는것이 좋습니다.

임대 증빙자료 : 1. 임대차계약서 2. 임차료 수수내역, 3. 부가세 신고내역(면세수입신고, 매입시점에도 매입세액공제 받지 않음)등 4. 세입자 전입신고등 입증서류